地产信托预期收益高达23.6%，房价还能撑多久？

我心依旧

近日有消息传出，地产信托的年收益达到23.6%/年，这是一个多么疯狂的年代！你知道这意味着什么吗？假设信托回收期为5年，你现在投100万进去，5年以后你可以取出289万!涨了2倍！那你还怕手中的钱抵抗不了房价，抵抗不了CPI吗？

华丽的收益背后是华丽的房价

23.6%，如此华丽的收益，谁敢保证一年之内有此成绩？对于中国大多数人来说恐怕不可能吧。为什么房地产企业敢于如此肆无忌惮地通过信托融资？是被逼无奈走投无路还是用中有粮，心中不慌？

2011以来，央行通过提高存贷款利率和准备金率来提高贷款成本，对房地产企业限贷，证监会限制房企IPO，除了个别大房企可以海外融资以外，大部分房企的资金来源渠道都已被堵。政府此招釜底抽薪很是阴险，再加上限购政策，围而不攻，就是想迫使开发商降价回收现金流。开发商的日子也确实难过，面向信托融资实乃无奈之举。



其背后对其高收益的支撑是人民大众房价高涨的预期。在政府压力如此重大的调控压力下，房价都没有下滑的迹象，这无疑加深了人们对房价继续上涨的预期。连万能的政府都管不了房价，那还有谁能管住房价？因此，只有房价华丽的上涨预期才能配得上如此华丽的收益。

高风险背后是可怕的资本市场

现在银行定期存款整存整取(一年)的利率为3%，2011年2月的CPI为4.9%，真实利率水平近似为－2%，上证指数2011年初从2825点升到2979点，仅升了5%而已，仅前三个月平均5%的CPI和那大起大落的刺激，足够让你放弃你股市投资。周行长天天坐在办公里忙着印钞票，你还能淡定地坐在办公室里，看着盐价、奶价、洗化用品价涨吗？

幸好，中国还有一个稳赚不赔的行业，那就是房地产行业，每年除了跑赢通胀以外，还能有高额的超额收益。12亿中国人，而国内消费仅占到GDP的1/3而已，这说明周行长发的钱已经多到大家都没地方花了。在这个什么都飞涨的年代，投资保值成为人们的共识。可在中国，这个极不正常的资本市场，进口很大，出口很小。周行长一边开足水泵往里注水，而在另一头却日针眼般的实体经济，完全消化不了那么多钱，于是CPI就像水桶里的水位一样飙升。剩下的唯一的一个出水口就是房地产市场了，你可以想象房价上涨的压力有多大？就算是行长不再放水，仅凭水桶里现有的水量也够政府压一阵子。23.6%的收益率也就是被这个水压压出来的。房价，只是一个表像而已，只要行长有水，一切都是浮云。

最近行长好像感觉出了问题，不断地提高准备金率和利率，但利率的调节根本不起作用。因为实际利率总是负的，既然是负的，不存钱的人还是不存钱，不能吸水。提高准备金率太狠，在西方国家根本不敢乱用，除非逼不得已，而周行长却玩上了瘾，一下子提到了历史高位。虽然杠杆性地扩大了吸水功率，但这也无济于事，谁让此前放的水太多了呢？

而且，房价降下来也并非是一件好事。现在高房价吸收了市场中相当大的一部分流动性，如果房价降下来，我们现在看到的就可能不是盐荒了，而是米荒面荒。所以，政府对于调控房价还是投鼠忌器的。何况还有因此形成的大量呆坏账，后果根本不堪设想。

因此，单单看开发商如此信心勃勃的融资成本，你就可以猜测未来房价涨幅该是何等幅度？！毕竟羊毛出在羊身上。

晓理工作室

淡定淡定，冷眼观螃蟹。。。