成都森温香洲幼儿园合同期内为何被判败诉

竹若未至

　　既然法律规定买卖不破租赁，成都香洲森温幼儿园合同期内为何会被判败诉，到底法院是依据的何种条款来做的此项判决。

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　　买卖不破租赁的法律规定

　　最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”。

　　2、《合同法合同法合同法合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”；

　　3、《城市房屋租赁城市房屋租赁城市房屋租赁城市房屋租赁管理管理管理管理办法办法办法办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”； “房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。”

　　4、《最高人民法院关于贯彻执行最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通中华人民共和国民法通中华人民共和国民法通中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见若干问题的意见若干问题的意见若干问题的意见（试行试行试行试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。

　　5、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释应用法律若干问题的解释应用法律若干问题的解释应用法律若干问题的解释 第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

　　    （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

　　（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　

　　

　　

　　成都森温双语幼稚园在买卖不破租赁合同中被青羊区法院判令败诉

　　以下是幼儿园发在内部的论坛上的判决书 懂法律的网友们来评评 这公平吗

　　原告苏丁、朱莉诉称,蓝光和骏公司为成都市青羊区金福路175号米兰香洲楼盘的开发商。2007 年2月5日,蓝光和骏公司与成都森温科分院双语幼稚园签订《米兰香洲幼儿园物业租赁合同〉〉

　　,将案涉房屋租赁给成都森温科分院双语幼稚园作为办学场地。2010年8月20日,蓝光和骏公司、成都森温科分院双语幼稚园及米兰香洲幼稚园签订《米兰香洲幼儿园物业租赁合同补充协议》,约定原协议中的一切权利义务由米兰香洲幼稚园概括承受。2012年7月原告与蓝光和骏公司签订购房合同,购买了案涉幼儿园的全部房屋,并于其后取得了房屋所有权证书。原告购买房屋后,发现米兰香洲幼稚园在租赁期间,擅自对房屋进行装修改造,对房屋造成安全隐患。米兰香洲幼稚园也一直拒绝向原告交纳房屋租金。故请求法院判令:1。确认解除被告米兰香洲幼稚园与蓝光和骏公司签订的《米兰香洲幼儿园物业租赁合同况 2.被告腾退位于成都市青羊区金福路175号米兰香洲楼盘内的幼儿园用房; 3.诉讼费由被告承担。

　　被告米兰香洲幼稚园辩称,被告完全按照合同约定履行义务,故请求驳回原告诉讼请求。

　　第三人蓝光和骏公司陈述,原告与蓝光和骏公司签订买卖合同之前,蓝光和骏公司已经明确告知原告案涉房屋是附带租约的,原告在知悉租赁合同的情况下购买房屋,故应该继续履行租赁合同。

　　经审理查明,蓝光和骏公司系商品房米兰香洲的开发商。2007年2月5日,蓝光和骏公司(甲方)与成都森温科分院双语幼稚园(乙方)签订《米兰香洲幼儿园物业租赁合同》,主要约定:甲方向乙方出租米兰香洲幼儿园用房及与之配套的户外场地,建筑积约3391.61平方米;租赁期限为10年,自双方签署房屋和场地的交接验收各忘录后的180个日历天起计算;租金交付方式分段计算,前1.5年为免租期,中间3.5年按照每月每平方米8元计算,后5年按照每月每平方米11元计算;免租期到期后,乙方每年6月20日前向甲方支付当年下半年的租金,每年12月20日前支付次年上半年的租金。2010年8月20日,蓝光和骏公司、成都森温科分院双语幼稚园及米兰香洲幼稚园签订《米兰香洲幼儿园物业租赁合同补充协议》,约定由米兰香洲幼稚园概括承受成都

　　森温科分院双语幼稚园在原协议项下的全部权利义务。⒛12年7月11日,蓝光和骏公司与苏丁、朱莉签订《商品房买卖合同》三份,约定由苏丁、朱莉购买位于成都市金福路173号幼儿园的全房屋共计3层,建筑面积分别为1层1层1168.09 平方米、2层1042.88平方米、3层“863.2平方米。

　　原告苏丁、朱莉因认为米兰香洲幼稚园未经许可擅自对房屋进行装修改造,遂于2012年10月29日向米兰香洲幼稚园发出了解除合同函,要求解除房屋租赁合同,并要求米兰香洲幼稚园于3日内腾退房屋。2012年10月30日,米兰香洲幼稚园签收该解除合同函,并于2012年11月6日进行回复,要求继续履行租赁合同。

　　另查明,被告米兰香洲幼稚园在房屋租赁期间,对房屋进行了搭建,但被告认为该搭建没有改变房屋的主体结构。另,米兰香洲幼稚园陈述其一股东系新加坡籍。

　　以上案件事实,有被告的企业法人营业执照、《米兰香洲幼儿园物业租赁合同》、《米兰香洲幼儿园物业租赁合同补充协议》、商品房买卖合同三份、解除合同函、关于解除合同函的回复及当事人的陈述等证据在案为证。

　　本院认为,蓝光和骏公司与成都森温科分院双语幼稚园签订的《米兰香洲幼儿园物业租赁合同》以及蓝光和骏公司、成都森温科分院双语幼稚园及米兰香洲幼稚园签订的《米兰香洲幼儿园物业租赁合同补充协议》系各方当事人的真实意思表示,且不违反相关法律法规的规定,应属合法有效,各方均应按合同约定履行义务。合同履行期间,蓝光和骏公司与苏丁、朱莉就租赁给米兰香洲幼稚园的房屋签订了买卖合同,并办理房屋所有权证书,苏丁、朱莉依法取得了案涉租赁房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”之规定,苏丁、朱莉及米兰香洲幼稚园应受《米兰香洲幼儿园物业租赁合同》及《米兰香洲幼儿园物业租赁合同补充协议》的约束。虽然合同约定米兰香洲幼稚园的租赁期限为10年,但苏丁、朱莉于⒛12年10月29日以米兰香洲幼稚园未经许可擅自对案涉房屋进行搭建为由向米兰香洲幼稚园发出解除合同的通知。米兰香洲幼稚园于⒛12年10月30日收到上述通知后,仅于2012年11月6日回函要求继续履行,今未就该异议向法院起诉,根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二）〉〉第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销有异议,但在约定的异议期间届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。”

　　的规定,米兰香洲幼稚园于2012年10月3O日收到解除合同的通知,至今已超过三个月未起诉确认解除通知的效力,故原被告之间的租赁协议已解除,本院对原告要求确认租赁协议已解除,并要求米兰香洲幼稚园腾退位于成都市青羊区金福路175号米兰香洲楼盘内的幼儿园用房的诉讼请求予以支持。

　　据此,∶ 依煦巛中华人民共和国合同法》第六十一条、九十四条、第二百二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法〉〉第一百一十九条、第一百四十二条:参照最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)第二十四条之规:定,判决如下:

　　一、确认《米兰香洲幼儿园物业租赁合同》已于2012年10月30日解除;

　　二、被告成都森温米兰香洲幼稚园于本判决发生法律效力之日起十日内将位于成都市青羊区金福路175号的房屋腾空并交还给原告苏丁、朱莉。

　　案件受理费100元,由被告成都森温米兰香洲幼稚园承担。